სამი კრიტიკულად მნიშვნელოვანი რჩევა, ბათუმის უძრავ ქონებაში ინვესტირებისას
სამი კრიტიკულად მნიშვნელოვანი რჩევა, ბათუმის უძრავ ქონებაში ინვესტირებისას.
ია გოგიძე, სამშენებლო-დეველოპერული კომპანია "ელთ ბილდინგის" გაყიდვების გუნდის ხელმძღვანელი.
1. ინვესტიციის ეფექტიანობა
მრავალწლიანი გამოცდილების საფუძველზე, სასტუმრო ტიპის აპარტამენტები ითვლება ინვესტიციის ყველაზე მიმზიდველ საშუალებად ლოკალურ ბაზარზე, ამის მთავარი მიზეზი ბუნებრივია, ინვესტიციაზე მზარდი უკუგებაა; პირველად მიმდინარე წელს გადააჭარბა ლარში არსებულ საბანკო დეპოზიტების სარგებელს, თბს კაპიტალის კვლევა 2022. საერთაშორისო ინვესტორებმა/მომხმარებლებმა მაღალი უკუგების მისაღებად, უპირველეს ყოვლისა, ყურადღება უნდა გაამახვილონ ლოკაციასა და კომპლექსის მმართველი კომპანიის რეპუტაციაზე; ბათუმის (და ზოგადად განვითარებადი ლოკაციების შემთხვევაში) უძრავ ქონებაში ინვესტიციისას გადამწყვეტია ორი ფაქტორი:
კომპლექსი უნდა მდებარეობდეს ქალაქის ფარგლებში;
მმართველი კომპანია უნდა იყოს მრავალწლიანი გამოცდილებისა და სანდო რეპუტაციის საერთაშორისო ბრენდი;
სამშენებლო კომპანიები, რომლებიც მშენებლობას ახორციელებენ ქალაქის ფარგლებს გარეთ, შეიძლება ადგილობრივი მომხმარებელთათვისა და დამსვენებლთათვის არ წარმოადგენდეს შემაფერხებელ ფაქტორს, მეტი სიმყუდროვისა და სხვა, მთელი რიგი მიზეზების გამო.
თუმცა, როცა ვსაუბრობთ ინვესტიციაზე, ნომერ პირველ ფაქტორად განისაზღვრება ლოკაცია. მანძილი ზღვის სანაპიროდან, დიდწილად განსაზღვრას როგორც ყიდვის, ისე შემდგომი გადაყიდვის ფასს, თუ კიდევ უფრო დავკონკრეტდებით, 100 - 300 მეტრი არის დისტანცია, ინვესტიციის მაღალი ეფექტიანობისთავის;
ქალაქის ფარგლებს გარეთ არსებული მშენებლობები, კომერციული პროექციის შესაბამისად, მხოლოდ 5-7 წლის შემდეგ გახდებიან საინვესტიციოდ მიმზიდველი, მაღალ მხარჯველობითი ტურისტი (რომელთა უმრავლესობა არ არის ადგილობრივი), აპარტამენტის დაქირავებისას ყოველთვის ირჩევს ინფრასტრუქტურის და სერვისების მრავალფეროვნებას, ტურისტული ლოკაციების/ატრაქციების სიახლოვეს, ხელმისაწვდომობას ჯანდაცვის და სხვა სახელმწიფო სერვისებზე, ტრანსპორტირების ხარჯებს; თურქეთის სანაპიროების განვითარების მოდელი ვერ და არ მუშაობს ადგილობრივად, თუნდაც მოკლევადიანი სეზონის, პრომოციასთან დაკავშირებული ხარჯების და სხვა მიზეზების გამო; ბათუმის განვითარების სტრატეგია არის მიმართული ქალაქ-კურორტის მთელი წლის განმავლობაში დატვირტთვისკენ, მასში იმ ინფრასტრუქტურისა და სერვისების შექმნაზე, რომელიც მოიზიდავს ტურისტს ე.წ. „არა-სეზონზეც“; ამ ყველაფრის ქალაქის ფარგლებს გარეთ გატანა, საქართველოს და ადგილობრივი ბიზნესის მიმდინარე მდგომარეობით უახლოეს წლებში წარმოუდგენელია;
ზემოთ აღნიშნული უპირატესობები კი პირდაპირ-პროპორციულად აისახება ბათუმში ნომრების დატვირთვიანობის მაჩვენებელზე და მათ გასაყიდ ფასებზე; წელს პირველად, გაქირავებიდან მიღებულმა ამონაგებმა გადააჭარბა ბანკების ანაბრებიდან მიღებულ შემოსავალს (თბს კაპიტალი).
რაც შეეხება, აპარტამენტების მართვას, ჩვენი კვარტლის შემთხვევაში, მათ მენეჯემენტს განახორციელებს ამერიკული, საერთაშორისო მმართველი კომპანია - “Interstate Hotel and Resort” და ესტონური აპარტამენტების მმართველი კომპანია - “International Property Management OE”.
მოლაპარაკებები აქტიურ ფაზაშია, კიდევ ერთ ევროპულ კომპანიასთან, რომლის წარდგენაც მოხდება წლის ბოლომდე („ელთ ბილდინგის“ ახალი პროექტებისათვის, რომლებიც იგეგმება ბათუმსა და თბილისში);
საქმიანობის დასაწყისშივე, კომპანიის მთავარ მიზანს წარმოადგენდა პარტნიორობა მაღალი სანდოობის მმართველ კომპანიებთან, რადგან მსგავსი კავშირები და საერთაშორისო გამოცდილების გაზიარება არის გარანტია, კომპანიასა და მომხმარებლებს შორის ეფექტური და ორმხრივ მომგებიანი ურთიერთობის დამყარების. აქედან გამომდინარეობს ის ფაქტიც, რომ ჩვენი არსებული მომხმარებლები, ყოველი შემდეგი ინვესტიციისას, გვირჩევენ ჩვენ;
ჩვენი, უკვე დასრულებული კომპლექსების, ბოლო ორი წლის სტატისტიკით, (აქვე აღსანიშნი ფაქტორია პანდემია) ინვეტიციაზე უკუგების პერიოდი შეადგენს 7,5 – 8,5 წელს აპარტამენტის სპეციფიკაციების მიხედვით.
2) პროექტის კონცეფცია;
ბოლო წლებმა აჩვენა რომ ბათუმის უძრავი ქონების ბაზარი ძირითადად ერთი მიმართულებით განვითარდა; როცა ვიწყებდით „ელთ კვარტალის“ მშენებლობას, ჩვენ ჩავატარეთ კვლევები, საერთაშორისო და ადგილობრივ პოტენციურ ინვესტორთა აუდიტორიებს შორის. შედეგებმა გვიკარნახა ჩვენი განვითარების კონცეფცია, „ელთ კვარტალში“ ინვესტირებული თანხის ნახევარი, ხმარდება ინფრასტრუქტურისა და სერვისების დაფინანსებას.
სწორედ ამ ნაწილში აღმოვჩნდით პიონერები, რომლებმაც დაიწყეს უბნის, როგორც კონცეფციის განვითარება.
მაღალი კლასის სასტუმროებში არსებული ყველა სერვისით, „ელთ კვარტალი“ საცხოვრებელ ზონასთან ერთად მოიცავს სპორტული მოედნებს, საბავშვო სივრცეებს, აკვა-პარკს, კონცერტ ჰოლს, ფიტნეს ცენტრს, ღია და დახურულ აუზებს, ჰამამ/სპა ცენტრს, კაფე-ბარებს ტერასებზე, ღამის კლუბს, კინოთეატრებს (მათ შორის 9D), სუპერმარკეტს, აფთიაქსა და სხვა მნიშვნელოვან ზონებს, რომლებიც საჭიროა კომფორტული დასვენებისა და ცხოვრებისათვის. ვანვითარებთ რეგიონში პირველ იახტ-კლუბს (სადაც ასევე ტოპ კლასის მმართველი კომპანია იქნება წარმოდგენილი), სადაც ჩვენი კვარტლის მაცხოვრებლები და ტურისტები, ხიდის საშუალებით დაკავშირდებიან და მიიღებენ არა მხოლო იახტ-კლუბის, არამედ სხვა დამატებით სერვისებს (მცირე ზომის კლუბურ კაფეებს) „ელთ კვარტალი“ წარმოდგენილია 7 კომპლექსით და სრულად ჩაბარდება 2025 წლის ბოლოს;
3. კომპანიის მდგრადობა;
კომპანიის მდგრადობა არის უპირობოდ გადამწყვეტი ფაქტორი, უძრავი ქონების შეძენისას და ის ასევე ერთ-ერთი ინდიკატორია კონკურენციული უპირატესობის შესაქმნელად;
აჭარაში და კერძოდ ბათუმში, მომრავლდა კომპანიები, რომელიც ინდვიდუალურ პროექტებს, სხვადასხვა იურიდიული პირის სახელით ახორცილებენ და ამ გზით მომავალ რისკებთან დაკავშირებულ პასუხისმეგბლობის ნაწილს თავიდან ირიდებენ; ჩვენი მიზანი მხოლოდ ფინანსური მოგების ძიება არ არის, არამედ ახალი და განსხვავებული ტურისტული ლოკაციების გაჩენა’; ჩვენი ყველა პროექტი ხორცილედება ერთი კომპანიის სახელით, ვუფრთხილდებით როგორც ყველა გაცემულ დაპირებას, ასევე შიდა ხარისხის კონტროლის სისტემას;
მთავარი კონკურენტული უპირატესობა კი ფინანსური მდგრადობაა, „ელთ ბილდინგის“ ყველა პროექტი წინასწარაა დაფინანსებული, „ელთ ბიზნეს ჯგუფში“ შემავალი საფინანსო ორგანიზაცია „ელთ კომპანი ფაინანსის“ (ყველაზე მსხვილი „სგს“ საქართველოში, 20-მდე ფილიალით) გვაძლევს საშულებას მშენებლობის ტემპი არ იყოს მიბმული მომხმარებელთა შენატანებზე; ფინანსურად არასტაბილური კომპანიის შემთხვევაში კი მშენებლობის პროცესი სრულად ან ნაწილობრივ დამოკიდებულია ინვესტორ/მესაკუთრეების შენატანებზე.
ზემოთ აღნიშნული უპირატესობა, გვაძლევს საშულებას ვიყოთ ძალიან მოქნილი ჩვენი პოტენციური მომხმარებელ/ინვესტორთათვის, განვადების პირობების შეთავაზებისას, რომელიც ქართულ სამშენებლო ბაზარისთვის საკმაოდ ხმამაღლა ჟღერს - „შემოგვთავაზე, შენთვის სასურველი გრაფიკი“;
